احمد تجری، مدیرکل سرمایه‌گذاری زیرساخت وزارت میراث‌فرهنگی، گردشگری و صنایع‌دستی در یادداشتی نوشت: در سال‌های اخیر، صنعت گردشگری و حوزه ساخت‌وساز در جهان به‌سمت الگوهایی حرکت کرده‌اند که به‌جای تفکیک سخت‌گیرانه کاربری‌ها، بر هم‌نشینی هدفمند و هوشمندانه فعالیت‌ها در یک پهنه شهری یا یک پروژه متمرکز هستند. این رویکرد که با عنوان طرح‌های گردشگری ترکیبی (توسعه کاربری ترکیبی یا Mixed-Use Development) شناخته می‌شود، امروز به‌عنوان یکی از راهبردهای مؤثر در ارتقای بهره‌وری زمین، افزایش ماندگاری گردشگر، ایجاد ارزش افزوده اقتصادی و بهبود کیفیت تجربه کاربری مطرح است؛ الگویی که در کشورهای پیشرویی نظیر سنگاپور،چین و امارات یا در پروژه‌های بازآفرینی شهری در اروپا، منجر به ایجاد مقاصد زنده و پویا شده است.

در همین راستا، تصویب آیین‌نامه اجرایی مربوط به طرح‌های گردشگری ترکیبی، بر پایه بند «ث» ماده ۸۳ قانون برنامه هفتم پیشرفت که در جلسه هیئت وزیران مورخ ۱۴/۰۲/۱۴۰۴ به تصویب رسید، می‌تواند نقطه عطفی در سیاست‌گذاری جدید گردشگری کشور دانست؛ نقطه عطفی که با حرکت از پروژه‌های تک‌کاربری به سمت مقاصد چندمنظوره، مسیر تازه‌ای را برای سرمایه‌گذاری، توسعه شهری و ارتقای جایگاه ایران در بازار گردشگری داخلی و بین‌المللی باز می‌کند. این تحول که بر پایه پیشنهاد وزارت میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی و همکاری وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن تدوین شده است، درواقع بازتعریفِ هوشمندانه از مفهوم «الگوها و کاربری های چند منظوره» است و چارچوبی قانونی و دقیق برای ساماندهی پروژه‌هایی ایجاد می‌کند که مرزهای میان صنعت ساختمان و صنعت گردشگری را بازتعریف می‌کنند. به‌گونه‌ای که اراضی با کاربری گردشگری در محدوده و حریم شهرها و طرح‌های هادی روستاها، به کانون‌های پویا و سودآور تبدیل شوند.

البته این توسعه با یک نگاه مسئولانه و برای حفظ میراث طبیعی و کشاورزی، اراضی زراعی، باغی و مناطق حفاظت‌شده محیط‌ زیست را از شمول خود خارج کرده است تا رشد اقتصادی با حفظ اصالت زمین هم‌سو باشد. هدف از این تحول، عبور از پروژه‌های سنتی و تک‌کاربری به سمت مدل‌های توسعه کاربری ترکیبی (Mixed-Use Development) است؛ الگویی که با هدف بهینه‌سازی بهره‌وری اراضی، ایجاد ارزش افزوده و ارتقای تجربه گردشگر طراحی شده است.

در متن این آیین‌نامه (آیین‌نامه اجرایی مربوط به طرح‌های گردشگری ترکیبی، بر پایه بند «ث» ماده ۸۳ قانون برنامه هفتم پیشرفت، مصوب ۱۴ اردیبهشت ۱۴۰۴، یک مهندسی دقیق از ظرفیت‌ها و کاربری‌ها نهفته است که توازن میان سودآوری و ماهیت گردشگری را تضمین می‌کند؛ به‌طوری که برای جلوگیری از تکه‌تکه شدن اراضی ارزشمند، طبق ماده ۳ آیین نامه موصوف، به صراحت افراز، تفکیک و تقسیم اراضی با کاربری یا پهنه گردشگری را ممنوع کرده است تا یکپارچگی پروژه‌ها در مقیاس‌های بزرگ حفظ شود. این یکپارچگی با مدیریت هوشمندانه زیربنا در ماده ۴ تداوم می‌یابد؛ جایی که در محدوده و حریم شهرها و روستاها، اجازه داده شده تا حداکثر ۴۰ درصد از زیربنای کل طرح به واحدهای تجاری، اداری و مسکونی اختصاص یابد تا اکوسیستمی از خدمات و اقامت در کنار هسته اصلی گردشگری شکل بگیرد.

حتی در حریم شهرها نیز برای حفظ اصالت محیط، این سهم برای فعالیت‌های غیرگردشگری (شامل تجاری و اداری، بدون واحد مسکونی) با دقتِ بیشتر، حداکثر ۲۰ درصد زیربنای کل طرح تعیین شده است. این نظمِ عددی و کاربری، در کنار الزام به اخذ مجوزهای لازم از مراجع ذی‌صلاح و کمیسیون ماده ۵، تضمین می‌کند که هر پروژه با برنامه‌های جامع شهرسازی هماهنگ باشد.

همگام با این ساختار کاربری، امنیت مالی و مهندسی پروژه نیز با ضوابطی دقیق تر اما تسهیل‌کننده در آیین‌نامه گنجانده شده است؛ از جمله اینکه طبق ماده ۷ آیین نامه مذکور، با اولویت دادن به ساخت و بهره‌برداری از بخش‌های گردشگری، ریسک سرمایه‌گذاری را مدیریت کرده و امکان صدور پروانه بهره‌برداری را برای بخش گردشگری پس از تکمیل آن فراهم می‌آورد. همچنین برای عبور از چالش‌های نقدینگی، طبق ماده ۸ اجازه پیش‌فروش واحدهای گردشگری در طرح‌های ترکیبی، راه را برای جذب سرمایه هموار کرده است، اما این امر مشروط به رسیدن پروژه به حداقل ۳۵ درصد پیشرفت فیزیکی، رعایت قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و اخذ گواهی عدم خلاف یا پایان کار برای کل طرح است تا حقوق خریداران و شفافیت پروژه تضمین شود.

در لایه‌های فنی، این آیین‌نامه با نگاهی به استانداردها و طرح‌های جامع و تفصیلی شهری، که البته الزامات و ضوابط پروژه‌های گردشگری ترکیبی (Mixed-Use) ، مستلزم هم‌گراییِ سه‌گانه میان مقررات ملی ساختمان، طرح‌های جامع و تفصیلی شهری و استانداردهای بین‌المللی تاسیسات گردشگری است، تدوین شده است. هسته‌ی مرکزی این طرح ها، بر اصل «عدم تداخل‌عملکردی (Functional Non-interference)» استوار است؛ به این معنا که ضمن بهره‌برداری از هم‌افزایی کاربری‌ها، استقلالِ جریان‌های عملیاتی و ایمنی آن‌ها تضمین شود. استانداردی که در کنار مفاهیم مدرنی چون مدیریت تراکم و زیرساخت‌های گسترده، نویدبخش پروژه‌هایی با کیفیت مهندسی بالاست.

یکی از نکات حائز اهمیت در آیین‌نامه اخیر، شمولیت آن نسبت به پروژه‌هایی است که پیش از تصویب این سند نیز آغاز شده‌اند. طبق مفاد این آیین‌نامه، آن دسته از تأسیسات گردشگری که در حال حاضر در مرحله ساخت‌وساز قرار دارند، مشروط به انطباق با ضوابط کاربری‌های ترکیبی (سهم‌های حداکثر ۴۰ درصد و ۲۰ درصد)، می‌توانند از تسهیلات پیش‌بینی شده بهره‌مند شوند. این تصمیم راهبردی، گامی هوشمندانه برای جلوگیری از رکود در پروژه‌های نیمه‌تمام است و به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد با تغییر نقشه اجرایی و افزودن کاربری‌های مکمل، طرح‌های خود را از حالت تک‌بعدی خارج کرده و به مقصدی چندمنظوره تبدیل کنند. این «تسهیل‌گری در حین اجرا» ریسک توقف پروژه‌ها را کاهش داده و تطبیق با استانداردهای مدرن را برای سرمایه‌گذاران قدیمی ممکن می‌سازد.

یکی از چالش‌های همیشگی در صنعت گردشگری، بازگشت طولانی‌مدت سرمایه است. آیین‌نامه در ماده ۸ با نگاهی به قانون پیش‌فروش ساختمان، راهکار تأمین مالی از طریق «پیش‌فروش مشروط» را ارائه کرده است. بر اساس این دستورالعمل، سرمایه‌گذار می‌تواند پس از رسیدن به پیشرفت فیزیکی حداقل ۳۵ درصد، اقدام به پیش‌فروش واحدهای گردشگری با کاربری ترکیبی کند.

این مکانیسم تأمین مالی، جریان نقدینگی پایداری را برای تکمیل پروژه فراهم می‌کند. در واقع، ترکیب کاربری‌های تجاری و اقامتی در یک مجموعه، این امکان را می‌دهد که با فروش یا پیش‌فروش فضاهای تجاری و واحدهای اقامتیِ مدیریتی، سرمایه مورد نیاز برای بخش‌های خدماتی و زیرساختی تأمین شود. این مدل باعث می‌شود که بخش قابل توجهی از اقدامات تامین مالی از دوش سرمایه‌گذار اصلی برداشته شده و مشارکت‌کنندگان در خرید واحدها، در سود نهایی بهره‌وری پروژه سهیم شوند.

تمام این جزئیات حقوقی و فنی، در نهایت به یک چشم‌انداز روشن و درخشان ختم می‌شود که در آن، تمام بازیگران این عرصه، برنده این تحول خواهند بود. برای سرمایه‌گذاران، این آیین‌نامه به معنای ورود به عرصه‌ای است که در آن با تنوع درآمدی (از اجاره واحدهای تجاری تا فروش واحدهای مسکونی و اقامتی) و مدیریت ریسک از طریق پیش‌فروش قانونی، بازدهی سرمایه افزایش می‌یابد. برای گردشگران، این تحول یعنی تجربه‌ای بی‌نقص، ایمن و مدرن؛ جایی که در قالب الگویی، تمام نیازهای آن‌ها از اقامت و غذا گرفته تا تفریح و خرید، در یک فضای منسجم و باکیفیت در دسترس است و برای مردم و جوامع محلی، این آیین‌نامه موتور محرکه‌ای برای اشتغال‌زایی، رونق کسب‌وکارهای کوچک و ارتقای کیفیت فضاهای عمومی و شهری است.

در نهایت، ما با این رویکرد جدید، نه تنها در حال ساخت بناهای چندمنظوره نیستیم، بلکه در حال ساختن آینده‌ای هستیم که در آن گردشگری، به عنوان یک ستون پایدار، توانایی خود را در خلق ارزش، ارتقای برند ملی و شکوفایی اقتصادی به شکلی هم‌افزا و پایدار به رخ می‌کشد.

امروزه صنعت ساختمان در سطح بین‌المللی به دنبال هدفی فراتر از صرفاً «ساخت فضا» است؛ هدف اصلی، «ارائه خدمات» است. اینجاست که ترکیب گردشگری با بخش‌های مسکونی و تجاری معنای واقعی خود را پیدا می‌کند. هتل‌های مدرن امروزه خدمات خود را به سطحی از کیفیت رسانده‌اند که می‌تواند به عنوان یک برند خدماتی (Service Branding) به فضاهای مجاور نیز تسری یابد.

در طرح‌های ترکیبیِ مورد نظر این آیین‌نامه، بخش‌های مسکونی یا تجاری می‌توانند از خدمات رفاهی و عملیاتی هتل‌داری (مانند خانه‌داری، خدمات نظافت، امنیت هوشمند، استفاده از سالن‌های همایش، مراکز سلامتی و رستوران‌های تخصصی) بهره‌مند شوند. وقتی یک برج مسکونی یا مرکز تجاری در کنار یک تأسیسات گردشگری با استانداردهای بالا قرار می‌گیرد، ارزش افزوده این هم‌جواری به قدری است که کیفیت زندگی ساکنان و تجربه‌ی خریداران را ارتقا می‌دهد. در واقع، این آیین‌نامه راه را برای خلق «مجتمع‌های سبک زندگی» باز می‌کند؛ جایی که خدمات هتل‌داری دیگر محصور در دیوارهای اتاق‌های اقامتی نیستند و به یک مزیت رقابتی برای کل مجموعه تبدیل می‌شوند.

آیین‌نامه اجرایی طرح‌های گردشگری ترکیبی با ایجاد زیرساخت‌های نوین، به دنبال تحولی بنیادین در الگوی بهره‌برداری از دارایی‌های گردشگری است. این رویکرد، مدل کسب‌وکار بهره‌بردار را از «درآمدهای تک‌بعدی و فصلی» به سمت «درآمدهای چندگانه و مستمر»سوق می‌دهد. در این ساختار، بهره‌بردار با مدیریت یک سبد متنوع از کاربری‌ها (اقامتی، تجاری و خدمات)، می‌تواند ریسک ناشی از نوسانات فصلی را پوشش داده و با ایجاد جریان‌های نقدی مستمر از بخش‌های مختلف، پایداری مالی پروژه را تضمین کند. این مدل، بهره‌برداری از زمین را از یک فعالیت محدود به یک اکوسیستم اقتصادی پویا تبدیل می‌کند که در آن، ارزش افزوده ناشی از هم‌افزایی کاربری‌ها، نرخ بازگشت سرمایه را به طور محسوسی افزایش داده و طول عمر اقتصادی پروژه را در بلندمدت تضمین می‌کند.

هدف غایی این آیین‌نامه، ارتقای سطح بهره‌برداری از ظرفیت‌های گردشگری از طریق گذار از مدل‌های سنتی به مدل‌های «مدیریت مقصد» است. برای بهره‌بردار، این تغییر پارادایم به معنای خروج از محدودیت‌های درآمدهای متغیر و رسیدن به پایداری از طریق تنوع‌بخشی به سبد کاربری‌هاست. با ادغام کاربری‌های مختلف، بهره‌بردار قادر خواهد بود با مدیریت یک کانون اقتصادیِ چندمنظوره، جریان نقدینگی را در تمام فصول سال مدیریت کرده و از پتانسیل‌های اقتصادی ناشی از هم‌گرایی خدمات (Synergy) برای افزایش ارزش دارایی خود استفاده کند. این امر، جایگاه پروژه‌های داخلی را از یک واحد خدماتی ساده، به یک کانون اقتصادی استراتژیک و سودآور تبدیل می‌کند.

انتهای پیام/